南齐讯 近日APP开发业务，珠海湖湾大厦的业主王女士（假名）有点委屈，“咱们小区业主共有开拓层，却被隔成格子间作为公寓出租，还有的被作为办公室出租，投诉了好几次齐迟迟无法措置”。

开拓层究竟归谁，开发商改建活动是否合规？小区业主拿着香洲区住房和城乡修复局“属于业主独到部分”恢复，以为归整体业主统统。但珠海市不动产登记中心的格调却是“地价已交清，销售条约未商定，弗成简便判定该开拓层为整体业主共有”。

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咫尺，香洲区狮山街谈服务处规则办已再次向职能部门发函条款明确湖湾大厦开拓层的产权权属、用途等要道问题。

业主投诉：上千平常米的开拓层被占用

王女士在湖湾大厦住了20多年，是这里的老业主了。据王女士先容，湖湾大厦是一栋商住一体的老少区，1至4楼为商铺，5楼以上为住宅，商用层与住宅层中间有一层层高2.2米傍边的开拓层。

“起始关于开拓层，好多业主其实不知谈，其后发现大厦里改建的王老五骗子公寓，才知谈开拓层的存在。”王女士告诉记者，咫尺开拓层加建了一些砖墙隔成房间，东栋开拓层现由一家瞎想公司在使用，西栋开拓层由两家公寓和一家电梯公司在使用。

王女士说，开拓层应该属于整体业主统统，当今不但被占用，还进行改建，且一侧的大门还被封堵，滋扰了业主的权益，还形成了消防隐患，是以业主们便向联系部门进行了投诉。

记者在业主提供的《商品房屋产权权属阐发书》上看到，湖湾大厦的产权东谈主为珠海经济特区香洲石油化工公司，且上头明确标注开拓层面积为1529.03平常米。

记者访问：开拓层被行为公寓、办公室使用

4月24日，记者来到湖湾大厦开拓层，西栋开拓层被分割成一间间公寓，一米多宽的过谈，略显阴森。沿着过谈的窗子上晾挂着衣物和物品，在公寓的不锈钢门上还张贴着租客的遏止事宜。据统计，这么公寓大略有三十多间。而东栋开拓层则被装修成了办公室在使用。

业主还向记者提供了东栋开拓层的《办公时局租出条约》，条约中出租方为珠海市大洲石油化工公司，承租方是一瞎想公司，租出期限为10年。记者在爱企查上看到，珠海经济特区香洲石油化工公司和珠海市大洲石油化工公司的法定代表东谈主为销毁东谈主，且还担任珠海市香洲湖湾大厦物业照料有限公司等公司股东。

湖湾大厦的开拓层权属究竟归谁，又是被谁出租？今日，记者来到湖湾大厦物业服务中心广东明城物业了解情况。据该物业主任先容，之前城管部门也曾张开了窥探，也找过联系使用方作念过笔录，她了解到开发商是在补完地价后才进行处置的，更详实情况可找联系部门了解。“属于谁，没想法界定，谁在使用，我不了了……”该物业主任默示。

恢复

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香洲区住房和城乡修复局：开拓层属于业主独到部分

针对湖湾大厦业主的投诉，珠海市12345热线曾回复：经照看香洲区住房和城乡修复局，湖湾大厦开拓层产权清醒，属于业主独到部分，不触及宇宙收益问题，非物业统指导域。

珠海市不动产登记中心：弗成简便判定为“整体业主共有”

为了查明事实，狮山街谈规则办曾在2024年2月6日，向珠海市当然资源局发函了解湖湾大厦开拓层联系问题。

2月26日，珠海市不动产登记中心回复称：一、湖湾大厦于2002年确权，其中第五层为开拓层，面积1529.03平常米，地价已交清，档案中未见开拓层改功能的联系文献。

二、“整体业主共有”系2006年颁布的《物权法》忽视的观念，在此之前的联系法则莫得明确划定开拓层属于整体业主共有。本案开拓层确权档案中有单独筹办建筑面积，该部分面积莫得作为公用建筑面积进行分担，该项指标销售条约未对开拓层产权进行联系商定，故弗成简便判定该开拓层为“整体业主共有”。

三、湖湾大厦第五层2002年确权时登记功能为开拓层，产权东谈主应当按筹算批准的用途使用，不得私自改造功能。开拓层分割出售必须由产权东谈主央求经联系部门批准欢跃方能彭胀，确权档案中未见联系央求、批准文献。

香洲区狮山街谈服务处：权属不清，发函条款职能部门明确

湖湾大厦开拓层的权属以及用途性质成了措置问题的要道场所。5月8日，记者来到香洲区狮山街谈服务处了解情况，狮山街谈规则办联系认真东谈主向记者先容了之前的窥探情况。

据窥探，2000年珠海经济特区香洲石油化工公司建成湖湾大厦后，将开拓层加建砖墙用作公司职工寝室使用，后珠海经济特区香洲石油化工公司将开拓层进行了分割处理。在采用参议窥探时，开发商认真东谈主称公司按照办公功能向国土部门补交了地价款，该开拓层不属于业主共有部分，但均未能提供联系阐发材料。

“交钱了，莫得办证，这个房产证即是要道，上头会明确权属和用途，究竟是住宅，如故办公？”规则办联系认真东谈主默示，他们正在向珠海市当然资源局拟第二份讲演函，条款职能部门明确湖湾大厦开拓层的产权权属、用途、性质，积极激动问题的措置。同期，他也建议业主不错通过司法道路措置此事。

讼师说法：开拓层的功效关于权属认定相配要道

据广东省房地产商量会副会长、广东国鼎讼师事务所高档结伴东谈主廖建勋讼师先容，针对湖湾大厦开拓层的问题，领先要分析开拓层的功能是什么，要是开拓层功能是用于开拓、宇宙步伐的运行堆放，致使有消防或者隐迹的功能，那一般来说属于共有部分。把柄以往的一些联系判例，好多法院亦然将这种开拓层或者隐迹层，作为小区业主的共有部分来进行认定的。

廖建勋讼师以为，此类纠纷触及到开发商、物业公司以及承租东谈主等多方利益，领先建议通过协商的神志进行措置。若协商不成，也不错通过下层政府或者联系行政部门进行妥洽，幸免矛盾的激化。临了的馈遗时代即是诉讼，对开拓层进行确权。但要是是小区业主拿告状讼的话，要是有业委会，不错通过业委会的步地拿告状讼。若莫得业委会，则需独到面积和东谈主数过半的业主表决欢跃才不错拿告状讼，以个东谈主步地无法拿告状讼。

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统筹：南齐记者 朱鹏景

采写/照相：南齐记者 陈栋 实习生 张靖华 APP开发业务